在实务中，经常有财务人员咨询物业公司相关业务的税务政策。今天答税君就和大家好好梳理一下，一起来看看吧。

一、物业公司提供物业管理服务

物业公司给小区的业主提供服务需要按什么税目缴纳增值税呢？按企业管理服务缴纳增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。因此，物业管理属于企业管理服务。增值税一般纳税人税率6%，小规模纳税人征收率3%。

自2023年1月1日至2023年12月31日，对月销售额10万元以下（含本数），季度销售额不超过30万元（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税。根据《财政部 税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告〔2023〕19号）规定，该政策有效期延长至2027年12月31日。

二、物业公司收取水费

对于物业公司向住户收取的自来水水费如何缴纳增值税呢？《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告〔2016〕54号）规定：“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。”笔者认为水费差额计税办法计算应交增值税，仅仅适用于转售自来水部分，物业公司自用部分不可以参与差额扣除，纳税人不能择优适用。

三、物业公司收取的电费

对于物业公司向住户收取的电费如何缴纳增值税呢？向住户收取的电费分为转售和代收代付两种模式。代收代付模式下是代购货物行为，具备以下条件的，不征收增值税；不同时具备以下条件的，无论会计制度规定如何核算，均征收增值税。代收代付模式的条件：（1）受托方不垫付资金；（2）销货方将发票开具给委托方，并由受托方将该项发票转交给委托方；（3）受托方按销售方实际收取的销售额和增值税额与委托方结算货款，另外收取手续费。转售模式是物业公司以自己名义为客户开具发票，物业公司转售模式下要按适用税率来开票。小规模适用征收率3%，一般纳税人税率13%。

四、物业公司收取的停车费、广告费

物业公司收取的停车费、广告费按什么税目缴纳增值税？依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，物业公司收取的车位管理费和停车管理费，车辆停放服务、道路通行服务等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

上述为物业公司典型业务的税务政策，实务中物业公司还可能遇到各种类型的业务，财务人员要结合实际场景灵活运用税收政策综合分析，这样才能达到税务合规的目的。