深圳某工厂的工业旧厂房，被纳入城市更新项目范围内，由房地产公司将旧厂房拆迁平整再进行开发建新房。工厂与房地产公司签订了回迁安置补偿协议，约定了在新房建成后，房地产公司将按1：1的补偿标准给予工厂回迁安置房补偿。

几年后，新项目开发完成，房地产公司按约定将回迁安置房交付给工厂，工厂取得回迁安置房后，准备继续用于生产经营所用。那么，工厂取得新房产应该如何缴纳房产税呢？

一、房产税政策的规定

• • 财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定 财税地字[1986]8号

“十五、关于房产原值如何确定？

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。”

• • 深圳市人民政府关于印发《深圳经济特区房产税实施办法》的通知

“第五条 房产税依照房产原值的百分之七十计算缴纳。

房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

房产原值不实或没有账面原值的，由房产所在地的税务机关参照同类房产核定。

房产出租的，以租金收入为房产税的计税依据。

以租金收入为房产税的计税依据，只适用于个人、房管部门、国家机关、人民团体、军队(含武装警察)、公园、名胜古迹、宗教寺庙和国家财政部门拨付事业经费的单位出租的房产。”

二、计税方式

由于房产税是地方性税种，在遵循国家层面的税收法规的前提下，还应遵照地方性税收法规的规定进行处理。本案例中的工厂位于深圳，所以应参照深圳的地方性规定。依据《深圳经济特区房产税实施办法》的规定，从租计征方式不适用于公司，所以工厂取得的回迁安置房，应按照从价计征方式，即使有出租的情况也不能采用从租计征的方式。

三、计税依据

依据《关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地字[1986]8号）及《深圳经济特区房产税实施办法》的规定，房产税的计税依据应为房产原值的百分之七十，而房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。所以案例中工厂取得回迁安置房的房产税计税依据的确定，将不可避免的需探讨相关会计处理。

工厂的旧房被拆迁，置换为回迁安置新房，实际是以旧房换新房，所以会计处理上应适用非货币资产交换准则。根据非货币资产交换会计准则规定，工厂取得回迁安置房，可能按公允价值或按账面价值为基础计量。

• • 企业会计准则第7号——非货币性资产交换

“第六条 非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值为基础计量:

(一)该项交换具有商业实质；

(二)换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。换入资产和换出资产的公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值为基础计量，但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。”

“第十一条 不满足本准则第六条规定条件的非货币性资产交换，应当以账面价值为基础计量。对于换入资产，企业应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的初始计量金额；对于换出资产，终止确认时不确认损益。”

四、税收优惠

• • 深圳市人民政府关于印发《深圳经济特区房产税实施办法》的通知

“第九条 纳税单位新建或购置的新建房屋(不包括违章建造的房屋)，自建成或购置之次月起免纳房产税三年。”

五、总结

总结相关房产税与会计准则相关规定，本文案例中的工厂在取得回迁安置房时，根据情况可能按公允价值或账面价值为基础入账，在符合会计准则规定的情况下，可以以账面记载的固定资产原值的百分之七十为房产税从价计征的计税依据。

另外根据深圳的特殊规定，工厂回迁安置房的房产税只能采用从价计征的方式，而不能适用从租计征方式。同时也可以享受自取得之次月起免纳房产税三年的税收优惠。