深圳某社区股份公司，与某民营房地产开发公司合作进行房地产开发，社区股份公司负责提供土地，房地产开发公司负责提供资金与经验，由房地产开发企业主导项目的开发建设与销售。双方并未设立共同持股的项目公司，而是以双抬头的方式进行合作开发，即土地出让合同以双方为共同受让人受让，国有土地证也为两方抬头（即“双抬头”）。双方有约定，项目开发完成后，社区股份公司分得其中35%的物业，房地产公司分得65%的物业。其中社区股份公司所分得的住宅物业，需再分配给其若干股民（村民），房地产公司需要承担物业过户到社区股份公司、村民过程中所产生的所有税费。

此项目以双抬头共同申请了各项报批报建文件，项目取得预售证也为双抬头，所以在销售合同上也同样是注明销售方为双抬头，项目竣工后办理初始产权登记也为双抬头，而并未按双方事先约定的分配比例进行分割产权登记。项目已销售的物业，是以房地产开发企业的单抬头对外开具发票，所以也是以房地产企业的名义进行预缴税款的纳税申报。

之后，项目已大部分销售完毕，但由于房地产公司出现了资金问题，现公司已面临破产清算。此项目尚未完成土地增值税的清算，但房地产公司已无力偿还各项负债，而社区股份公司应分得的物业也一直未能过户。

在此情况下，社区股份公司向我们咨询，由于房产初始登产权为双抬头，也以双抬头名义签订了所有的销售合同，在此情况下，如果房地产公司破产清算，而其无力清缴欠税，社区股份公司是否会承担所有项目销售产生的税费的连带的纳税义务？如果不需要承担全部纳税义务，其中哪些属于社区股份公司应承担的纳税义务呢？

带着社区股份公司的疑惑，我们共同来一探究竟！

房地产开发再转让房产环节，主要会涉及哪些税费？分别谁是纳税义务人？

1. 增值税及其附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 》财税〔2016〕36号文的规定，自2016年5月1日起全面营改增之后，销售不动产应缴纳增值税，目前其适用的一般税率为9%；而如果是房地产老项目，则可适用简易征收办法，其征收率为5%。

根据各项附加税费的相关规定，缴纳增值税的同时，企业应以实缴的增值税费为计税依据，计算缴纳各项附加税费，具体包括城市维护建设税，深圳适用的税率为7%；教育费附加，深圳适用的税率为3%；地方教育费附加，深圳适用的税率为2%。

所以房地产销售应缴纳增值税及其各项附加税费，销售不动产的单位与个人为纳税义务人。

答税君观点：

就本案而言，双方合作建房，按约定比例分配的环节并不属于销售不动产，不属于增值税的征收范围。虽然形式上在转让之前登记为共有产权，但双方有约定的分配方式，所以各自负有应分物业再转让的纳税义务。

2. 土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字〔1995〕48号的规定，“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”

房地产的销售，应缴纳土地增值税。转让土地与地上建筑物的单位与个人为纳税义务人。本案符合一方出地，一方出资合作建房的特征，分配环节暂免征收土地增值税，分配之后再转让时，应征收土地增值税。

答税君观点：

虽然初始产权登记为双抬头共有，但双方有约定建成之后按比例分房，所以不应判断为双方共同承担销售全部房产的连带纳税义务，而应按各自应分得的物业再转让的部分，各自负有纳税义务。

3. 企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，“在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。”

答税君观点：

房地产开发企业以及社区股份公司均为企业所得税的纳税人，其合作开发分得房产再转让，应就各自产生的实际所得，各自负有纳税义务。

4. 契税与印花税

根据《中华人民共和国契税法》的规定，“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。”

根据《中华人民共和国印花税法》的规定，“在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。”“同一应税凭证由两方以上当事人书立的，按照各自涉及的金额分别计算应纳税额。”

因此，房地产销售时，承受方需要缴纳契税与印花税，销售方也同时应承担印花税。

答税君观点：

契税的纳税义务为买方，应无争议，争议点在于印花税的纳税义务。销售合同印花税的纳税义务，按印花税法的规定，应按各自涉及的金额计算应纳税额。所以，虽然合同为双抬头，但基于双方合作建房分房的约定，合作双方应分别负有各自应分物业的纳税义务。

双方约定的税费承担与纳税义务认定不同时，会如何处理？

根据上文的分析，答税君认为，虽然项目产权登记与销售合同均为双抬头，但从各个税种的规定来看，仍应尊重实质的权属关系来判断纳税义务。判断双方共同对所有物业的对外转让承担共同连带的纳税义务，并没有法定依据，也会造成纳税义务的混乱。所以税务处理上应遵循实际的权属关系，按双方约定的分配，双方各自负有应分的物业对外转让的纳税义务。

其中社区股份公司应分得的住宅，要再分配给其股民，属于分得的物业再对外转让，此环节社区股份公司负有增值税及其附加税费、土地增值税、企业所得税、印花税等纳税义务；而股民作为承受方也负有印花税、契税的纳税义务。

合作双方的合作协议中约定物业过户到社区股份公司与股民的所有税费由房地产企业承担，此为双方民事上的约定，不可用于对抗税法规定的纳税义务，即税务局可以就社区股份公司应分的物业再转让时产生的税费向社区股份公司、股民进行追究。社区股份公司只能在承担纳税义务之后，再向房地产企业进行追讨。

总结

通过上文分析，答税君认为，合作建房的双方应各自负有分得物业再转让的税费纳税义务。

如果房地产公司在无力清缴欠税与偿还负债时被破产清算，则其全部资产应按法定的偿还顺序进行清偿，其欠缴的税费也在需清偿的负债之列。如果其无法缴清欠税，社区股份公司也不需为房地产公司承担连带的纳税责任。

基于合作双方的约定，房地产公司将为社区股份公司、股民承担过户产生的所有税费，此为法律意义上的普通债权，如果在没有担保的情况不属于优先清偿之列，可能实际无法实现，即可能出现最终仍需自行承担所分物业再转让产生的税费。所以，建议社区股份公司应在房地产公司未破产清算之前，及时采取措施，取得此部分约定实现的担保。