某公司名下商场主要用于出租，主要收入为租赁收入，公司对名下商场采用公允模式进行后续计量。根据会计准则的规定，采用公允模式进行投资性房地产后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

税务局在对公司进行检查时，发现公司每年申报企业所得税时均有大额的纳税调减，进一步检查发现是由于公司对其投资性房地产，按照税法要求的直线折旧法计算了折旧，并在汇算清缴申报时进行了纳税调减处理。

主管税务局认为，企业对投资性房地产采用的是公允模式进行后续计量，账上不计提折旧，那么在税务上也不应计算折旧在税前扣除。而企业认为企业所得税法规定了固定资产按税法要求的年限计算的折旧可以税前扣除，税务与会计是两条线，分别按各自规定进行处理，所以即使会计上不对其进行折旧，税务上应仍可以按要求计算折旧在税前扣除。

那么究竟是谁的观点更有道理呢？

《企业所得税法实施条例》第五十七条规定：“企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。”

投资性房地产中的房屋、建筑物符合税法关于固定资产的规定，应按房屋、建筑物类固定资产处理，并按照不低于《企业所得税法实施条例》第六十条规定的房屋、建筑物类固定资产最低折旧年限计提折旧。并且《企业所得税法实施条例》第十一条列举的“下列固定资产不得计算折旧”不包括投资性房地产，因此不禁止以公允价值模式计量的投资性房地产在企业所得税汇算清缴时计提折旧并税前扣除。

《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第八条规定：“根据《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。”根据《企业会计准则第3号--投资性房地产》（财会〔2006〕3号）第十一条规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不再对其计提折旧或进行摊销，因此不属于实际在财务会计处理上已确认的支出，自然也不存在折旧扣除。

其次，《国家税务总局关于发布<中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类，2017版）>的公告》（国家税务总局公告2017年第54号）关于申报表填报说明规定：“企业在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业会计处理与税收规定不一致的，应当按照税收规定计算。税收规定不明确的，在没有明确前，暂按国家统一会计制度计算。”投资性房地产属于“税收规定不明确的”，那么就应“暂按国家统一会计制度计算”，不能计算折旧。

另外，由于以公允价值模式计量的投资性房地产会计处理未计提折旧，不满足《企业所得税法》第八条规定的“实际发生”，所以不得税前扣除。

北京市税务局《企业所得税实务操作政策指引》 2019年：

(2)以公允价值模式计量的投资性房地产税前扣除问题

　　问：以公允价值模式计量的投资性房地产，在会计处理中不对房屋或土地使用权计算折旧或摊销，是以该资产公允价值的变化计入公允价值变动损益。在税务处理时能否允许计算折旧或摊销从税前扣除？

答：考虑到以公允价值模式计量的投资性房地产是企业的投资资产，不属于消耗性资产，不需要通过折旧或摊销的方式予以补偿，因此会计核算不计算折旧或摊销。在税务处理时遵从会计处理方式，按照15号公告第八条的规定，以公允价值模式计量的投资性房地产不得计算折旧或摊销从税前扣除。

福建省税务局答复 2019-02-18：

公允价值计量的投资性房地产是否可以在企业所得税前扣除折旧？

问：我司有一处投资性房地产，会计核算上采取公允价值模式计量，在进行企业所得税申报时，能否按实际开发成本计提折旧进行税前扣除？

回复内容：

以公允价值模式计量的投资性房地产，在会计上不计提折旧，不属于“实际在财务会计处理上已确认的支出”，因此，不得计提折旧在企业所得税前扣除。

　 文件依据：一、企业所得税法第二十一条规定，“在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。”

原安徽国税12366咨询热点问题解答 2018年2月：

以公允价值模式计量的投资性房地产，在会计上不计提折旧，不属于“实际在财务会计处理上已确认的支出”，因此，不得计提折旧在企业所得税前扣除。

广西壮族自治区税务局12366纳税服务中心 2019-11-15：

企业以公允价值计量的投资性房地产，税务上可以计算折旧。根据《中华人民共和国企业所得税法》第十一条规定：“在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。”《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十七条规定：“企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。”

分析上述各地方税务局的答复口径，可以发现，大部分的税务局站在谨慎的角度，或是对国家征税有利的角度来看待这个争议问题，认为其不能税前扣除，但也有少数税务局认为可以税前扣除。

答税智汇算专家团队认为：

企业所得税法里并没有投资性房地产的概念，公司房产用于出租，符合税法里的固定资产概念，因此应按照对固定资产的规定进行税务处理。

根据《企业所得税法实施条例》第五十七条：“企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。” 第五十九条：“固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。”

所以，从税法中性以及征税合理的角度来看这个问题，我们认为不应该由于企业的会计核算选择而对征税有较大的区别对待，而导致税收政策干预了企业的经营决策问题。所以应该允许以公允模式计量的房地产按照固定资产以直线法计提的折旧在税前扣除。

但是，在实际操作中，在税务总局对此问题未有权威的文件下发明确之前，企业仍应尊重主管税务机关，建议可以提前与主管税务局进行充分沟通，以争取得到税务局的认可，或暂依照主管税务局判断进行处理。