国家税务总局房地产企业增值税政策要点

房地产企业增值税政策要点

税务规范性文件

发文机关

：

国家税务总局

成文日期

：

2025-08-18

有效性

：

全文有效

税种

：

增值税

关键词

：

房地产；房产开发企业；不动产；征收率；简易计税

阅读量

：

1270

一、征收范围

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按“销售不动产”税目缴纳增值税。

销售不动产指转让不动产所有权的业务活动，包括建筑物和构筑物。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

二、税率、征收率、预征率

（一）税率

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目税率为9%。

（二）征收率

房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，以及一般纳税人按规定可选择简易计税方法的，征收率为5%。

（三）预征率

房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，预征率为3%。

纳税人	计税方法	适用税率/征收率	预征率
一般纳税人	一般计税	9%	3%
一般纳税人	简易计税	5%
小规模纳税人	简易计税	5%

详见附表：

注意事项：房地产开发企业开发多个房地产项目，应区分不同项目确定计税方法，准确适用税率（9%）或征收率（5%），避免因计税方法不当导致应纳税额计算错误。

三、纳税义务发生时间

（一）一般规定

房地产开发企业发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（二）特殊规定

房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期办理预缴。

四、计税方法

（一）一般纳税人

1、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照9%的税率计税。

2、房地产开发企业销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目是指：

1.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

2.《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

注意事项：房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。

（二）小规模纳税人

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法，按照5%征收率计税。

五、销售额确认

（一）一般计税方法的销售额确认

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

注意事项：对适用一般计税方法计税的房地产项目，在计算销售额时可扣除的土地价款需取得省级以上（含省级）财政部门监制的合法财政票据，不符合规定的票据不得扣除。

（二）简易计税方法的销售额确认

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

计算公式如下：

销售额＝含税销售额÷（1＋5%）

六、应纳税额计算

（一）增值税一般纳税人应纳税额计算与抵扣

应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。

计算公式如下：

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

1.销项税额

发生应税销售行为，按照销售额和规定税率计算收取的增值税额。

2.进项税额

购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额。

注意事项：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。划分不清的，按照以下公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

（二）增值税小规模纳税人应纳税额计算

小规模纳税人发生应税销售行为，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。

计算公式如下：

应纳税额=销售额×征收率

七、纳税地点

房地产开发企业应当向其机构所在地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同

一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经国务院财政、税务主管部门或者其授权的财政、税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

八、发票开具

（一）一般规定

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票；向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

（二）预收款发票规定

房地产企业收到预收款时，应使用“602销售自行开发的房地产项目预收款”编码，发票税率栏应填写“不征税”，开具增值税普通发票。

（三）备注栏规定

房地产开发企业自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

注意事项：房地产开发企业开具数电发票时，应规范选择“不动产销售”业务类型，并完整填写不动产地址、跨地（市）标志、面积单位等必填要素，确保发票信息完整准确。

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