财税〔2016〕36号件的附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第九项规定：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

国家税务总局公告〔2023〕1号件第三条规定：其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

根据《增值税暂行条例实施细则》第九条规定，其他个人指的是除个体工商户外的自然人（个人包括个体工商户和其他个人）。

月租收入不超过10万，如果开的普票，免征增值税；如果房子是出租给一般纳税人企业，对方要求必须开专票，开专票就要按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税。专票应交增值税=含税租金÷（1+5%）×1.5%。

月租收入超过了10万，不再符合增值税免税规定，无论开的是专票还是普票，所有收入都得按1.5%缴纳增值税。

02附加税费

自然人个人在增值税上一般按照小规模纳税人对待，国家税务总局在2019年的有关答复中已经明确：

根据《增值税暂行条例实施细则》第二十九条、《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号件附件1）第三条、《增值税一般纳税人登记管理办法》（国家税务总局令第43号公布）第四条等规定，自然人（即其他个人）可以适用《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）规定的增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征优惠政策。

由此可见，自然人可以享受“六税两费”减半征收的优惠政策。

根据《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告〔2023〕12号）第二条规定：

自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

前面已经分析过，月租收入不超过10万，如果开的专票，需要缴纳增值税，有增值税税金就有附加税费。

所以：城市维护建设税=不含税租金收入×1.5%×7%×50%=不含税租金收入*0.0525%，也就是城建税的税负为收入的0.0525%。

由于月租收入不超过10万，根据《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）第一条规定：月销售额或营业额不超过10万元的缴纳义务人，免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金。

所以，月租不超10万， 教育费附加和地方教育附加，免征。

如果开的是增值税普通发票，符合租金10万以下免征增值税的规定，不需要交增值税，增值税税金为0，所以城建税及教育附加也为0。

前面也分析过，如果月租收入超过了10万，无论开的普票还是专票，都得按1.5%缴纳增值税。有增值税税金就会有附加税费，此时增值税税金不为0，所以附加税费也就不为0。

城市维护建设税适用税率7%，教育费附加适用税率3%，地方教育附加适用税率2%，所以：

应交城市维护建设税=不含税租金收入×1.5%×7%×50%=不含税租金收入×0.0525%

应交教育费附加=不含税租金收入×1.5%×3%×50%=不含税租金收入×0.0225%

应交地方教育附加=不含税租金收入×1.5%×2%×50%=不含税租金收入×0.015%

综上，月租超过10万，城建税及教育附加三项附加税费的综合征收率为0.09%。（0.0525%+0.0225%+0.015%=0.09%）

03房产税

《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）第二条规定：对个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按4%的税率征收。

另外，根据上面提到的关于“六税两费”减半征收的优惠政策（财政部 税务总局公告〔2023〕12号），自然人个人出租住房的房产税可以按小规模纳税人对待，享受减半征收优惠，所以，最后房产税实际的综合税负为2%（4%减半）。

04个人所得税

《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）规定：对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

《深圳市地方税务局关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告》规定，房屋出租个人所得税征收采取据实征收和核定征收两种征收方式：

（二）纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。

现实生活中，自然人个人出租住房大多数情况都是采用的核定征收方式，所以：应交个人所得税=租金收入×5%×10%=租金收入×0.5%。

即自然人个人出租住房采用核定征收方式的，个人所得税实际征收率为0.5%。

05总结归纳

第一，月租收入不超过10万，全部开普票，增值税免税，城建及附加也不用交，综合征收率=增值税0+城建税及附加0+房产税2%+个税0.5%，等于2.5%。

第二，月租收入不超过10万，但对方要求全部开专票，所以增值税不免，税率1.5%；城建税综合税负为0.0525%，教育费附加和地方教育附加免征，房产税2%，个人所得税0.5%，综合征收率=1.5%+0.0525%+2%+0.5%，等于4.0525%。

第三，月租收入超过10万，无论开的普票还是专票，都要交增值税，增值税为1.5%，城建税及教育附加为0.09%，房产税2%，个人所得税0.5%，综合征收率=1.5%+0.09%+2%+0.5%，等于4.09%。

第四，月租收入不超过10万，但是开了部分专票，部分普票，这种情况也最复杂。因为这种情况专票部分不免税，普票部分可以免税。假设开专票部分租金收入为X，普票部分租金收入为Y，综合缴纳的税费=X*4.0525%+Y*2.5%。

以上租金收入指的是不含收入，普票、专票指的是自然人出租住房时，去税务局申请代开的增值税普通发票和专用发票，或者在电子税务局线上申请代开。

本文是按一手房东出租的情况分析的，如果是二手房东转租住房，按规定不缴纳房产税。本文仅分析出租住房的情况，如果是自然人出租非住房的（比如：厂房、办公房、商铺门面等)，适用的税率和政策规定与住房有较大差异，暂不做讨论。