为什么转让股权会牵扯到土地增值税？是不是很奇怪，着实是人民群众过于智慧，深谙富在术数不在劳身的道理，倒逼税务机关高举“实质重于形式原则”认定形式虽为股权转让，但实质为转让土地使用权，应按转让土地使用权缴纳土地增值税。

老规矩，先摆规定

一、土地增值税征缴的法规、部门规章依据

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（2011年修订）

第二条　转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）

第二条　条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

二、国家税务总局批复

《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）规定，鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函〔2009〕387号）规定，鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值，实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。

《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函〔2011〕415号）规定，关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。

以上批复合称“三批复”。

“三批复”一摆上，是不是觉着没争议了，这就是乌龟的尾巴——规定啊，就得缴纳土地增值税？不然，其一，三批复与《土地增值税暂行条例》《土地增值税暂行条例实施细则》规定的课税对象直接冲突，股权并不在内，三批复属下位法，当上位法与下位法发生冲突时，以上位法规定为准；其二，三批复为个案批复，不具有普适性。经过如此一分析，是不是又站起来了？亦不然，还得看当地税务机关跟不跟。

三、地方税务实践

湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知（湘地税财行便函〔2015〕3号）：据各地反映，以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生，严重冲击税收公平原则，影响依法治税，造成了税收大量流失。总局曾下发三个批复明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。为了规范我省土地增值税管理，堵塞征管漏洞。对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件，依法缴纳土地增值税。

《重庆市地方税务局贯彻重庆市人民政府办公厅关于落实涉企政策促进经济平稳发展意见的通知》（渝地税发〔2016〕20号）：第一条第六款规定，企业发生股权变动，未导致房地产权属转移，不征收土地增值税，企业后续转让房地产，按土地的历史成本确认土地增值税扣除项目。

福建省地方税务局网上回复咨询：国税函〔2000〕687号文件属个案批复，未抄送我省。按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。

青岛市地方税务局《关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知》（青地税函〔2009〕47号 ）：股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。

宁波市地方税务局《关于企业转让股权增值是否征收土地增值税问题的批复》（甬地税二〔1997〕167号 ）明确如下：一、企业或个人以房地产进行投资、联营、作价入股，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，由于其未取得任何经济利益，而是作为联营体共负风险，对此暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。二、对于现金投资入股，后形成含房地产的股权，转让该股权暂不征收土地增值税。

（以上地方文件是否现行有效，大家可咨询当地税务机关）

司法实践

刑事审判参考第1451号 青岛某公司、栾钢先非法转让土地使用权案

公司股权转让与土地使用权转让具有不同的法律性质，为两个独立的法律关系。现行法律法规并无强制性规定禁止以转让公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的，且本案中公司股东虽然发生了变化，但作为土地使用权持有主体的公司没有改变。从股权转让与土地使用权转让的法律性质来看，公司股权转让并不会直接导致作为公司独立财产的土地使用权的变动。因转让标的不同、转让主体不同、转让后的法律效果不同，公司产权与股东产权不能混淆，股权转让行为并不等同于对公司特定财产的处置，不能简单得出“转让股权本质上就是转让了土地使用权”的结论。

最高人民法院 (2016）最高法民终222号 周盈岐、营口恒岐房地产开发有限公司与付学玲、沙沫迪、王凤琴、营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司股权转让纠纷案

该《公司股权转让合同书》存在以股权转让为名收购公司土地的性质，且周某因此合同的签订及履行而被另案刑事裁定【（2015）营刑二终字第00219号刑事裁定书】认定构成非法倒卖土地使用权罪，但对此本院认为，无论是否构成刑事犯罪，该合同效力亦不必然归于无效。本案中业已查明，沙建武欲通过控制恒岐公司的方式开发使用涉案土地，此行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为，是基于股权转让而就相应的权利义务以及履行的方法进行的约定，既不改变目标公司本身亦未变动涉案土地使用权之主体，故不应纳入土地管理法律法规的审查范畴，而应依据《中华人民共和国公司法》中有关股权转让的规定对该协议进行审查。本院认为，在无效力性强制性规范对上述条款中的合同义务予以禁止的前提下，上述有关条款合法有效。

最高人民法院（2014）民二终字第264号 马庆泉、马松坚与湖北瑞尚置业有限公司股权转让纠纷案

由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司不需要缴纳土地增值税。

江苏省高级人民法院（2014）苏商再终字第0006号 江苏高成房地产开发有限公司与福中集团有限公司股权转让纠纷

现行税法没有对涉及土地使用权的项目公司的股权转让作出是否征收土地增值税和契税的规定。根据税收法定主义，税法未规定需要纳税的，当事人即可不交税。且在股权转让时，土地增值税最终并未流失，因为：股权转让也只是股东的变换，土地使用权权属没有变化，股权无论经过多少次转让，土地无论如何增值，公司初始受让土地支付对价的成本不变。

江苏省高级人民法院（2018）苏行申626号 苏州翡翠国际社区置业有限公司（以下简称翡翠公司）因诉原江苏省苏州工业园区地方税务局（以下简称原园区地税局）、苏州工业园区管理委员会（以下简称园区管委会）税务行政处理及行政复议一案

从“股权溢价款”的计算来看，翡翠公司实质上构成土地使用权转让。翡翠公司将其持有的星隆公司20%股权转让时，获得133033923元“股权溢价款”的计算方式为：314501平方米（73046号地块面积）×1.8（容积率）×235元/平方米。从该计算方式可以看出，翡翠公司获得的“股权溢价款”是根据73046号地块的土地面积和容积率等进行计算。

翡翠公司转让股权之前，星隆公司实际上并未经营，翡翠公司获得的133033923元“股权溢价款”，实际上是通过股权转让的外在形式，客观上实现了土地增值并转让了土地使用权。如果翡翠公司不占有涉案土地、无权处分涉案土地使用权，其不可能获得所谓的“股权溢价款”。

国家税务总局国税函〔2007〕645号《关于未办理土地使用权转让土地有关税收问题的批复》明确规定，土地使用权者转让土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让过程中是否与对方当事人办理了土地使用权证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。该批复虽然不是法律、法规、规章，但系国家税务行政主管部门对未办理土地使用权转让土地的解读，有效解决了非正常转让土地使用权逃避税收的问题

客观上翡翠公司通过股权转让的外在形式，实现了土地增值，取得了相应的经济利益，故翡翠公司的行为实质上构成国有土地使用权转让。

浙江省杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第04087号 陈幼娟、沈英、沈金威诉被告韩旭建设用地使用权转让合同纠纷案

沈妙羊和韩旭之间签订的《协议》的实质内容是韩旭借嘉兴汉嘉金属构件有限公司竞得桐乡市经济开发区相关国有土地使用权后通过公司股权转让方式将国有土地使用权转让给沈妙羊，韩旭非涉案国有土地使用权人，双方之间的《协议》因违反了物权法、土地管理法等关于国有土地使用权出让、转让等相关法律法规的规定而无效。

以上案例覆盖了不同层级的审理法院以及民行刑三个视角，结论是什么？最高人民法院倾向认为税收法定，股权转让与土地使用权转让应当予以分别认定；地方法院更倾向实质课税。（普及一个知识点：土地增值税为地方税，地方留存100%）

风险焦点

从上文分析可以看出，是否需要缴纳土地增值税是存在争议的，税务机关在特定情况下追缴的风险也是真实存在的。所以，我们得知道什么情况更容易被认定为“名为股权转让，实为土地转让”：

标的公司资产结构单一：目标公司没有其他实质性资产，其核心资产就是土地使用权及其地上建筑物。

交易定价与资产价值直接画等号：股权转让价格的计算不是基于公司的持续经营价值，而是基本等同于土地使用权的评估价值。典型的程序合规思维。

交易时间点可疑：例如，在取得土地使用权或完成房地产投资后极短时间内（如国税函〔2009〕387号案例）即转让公司股权，缺乏合理的商业目的。

公司缺乏实质经营活动：目标公司在股权转让前是一个“空壳”公司或项目公司，没有或几乎没有开展其他业务活动。

风险防控与实务建议

话已至此，抛砖引玉，附赠诸君几句建言。

1. 强调交易的商业实质，即为什么要收购股权，比如整合业务、引入战略投资者（协议里通篇围绕不动产展开，谈什么商业实质）。

2. 评估是必要的，但评估的标的应为股权，不是不动产，评估价格与实际交易价格存在合理的折价或溢价。

3. 分阶段受让股权，咱就非得一锤子100%买卖交易完吗？事缓则圆。

4. 合同条款设置土地增值税交易风险分配机制。凡事预则立，不预则废。